一軒家の立退料の相場・計算方法！倍以上に増額するための５つの行動

・一軒家に住んでいるけど、立ち退き料ってどのくらいもらえるの？
・立ち退き料が１００万円だって言われたけど、もっともらえるものだろうか…

長く住もうと思って借りた一軒家や、土地を借りて建てた念願のマイホームを立ち退いて欲しいと言われることは、めったにあることではありません。急に訪れた立ち退きの要求にどうやって対処したらいいのか分からない方も多いと思います。

一軒家でも立ち退き料を求めることはできます！

重要なポイントを押さえることで立ち退き料を大幅に増額させることも可能です。

特に大事なことは弁護士に交渉を依頼することです。これから解説するように、立ち退き料の計算は専門的な知識が必要なものです。専門的な知識があり、交渉のプロである弁護士が貸主と交渉をすることで、貸主も立ち退き料を増額させなければいけないと思い、高い立ち退き料を提示してくれます。

そこで、今回は、立退料に詳しい弁護士が

・一軒家の立ち退き料の計算方法・相場
・立ち退き料を支払ってもらう4つのステップ
・一軒家の立ち退き料を増額させる5つの行動
・一軒家の立ち退き料が増額した例

を説明します。

すぐにできることもありますので、この記事を読んで今すぐ立ち退き料の交渉の準備を始めましょう。

1　一軒家でも立ち退き料の請求は可能！

結論から言いますと、一軒家でも立ち退き料の請求は可能です。

・賃貸の一軒家（借家）
・土地を借りて建てた一軒家（持ち家）

どちらの場合でも立ち退き料を請求することができます。

貸主が賃貸借契約を解約するには立ち退き料の申し出をふまえた「正当の事由」が必要とされているからです（借地借家法６条、２８条）。

2　一軒家の立ち退き料の計算方法・相場

一軒家自体を借りているのか、土地を借りて家を建てているかによって、一軒家の立ち退き料の計算方法の目安は異なります。

どちらの場合も、次の計算式が１つの目安になります。

立ち退き料の目安＝
①引っ越し費用の合計＋②新しい住居の契約費用＋③（新しい住居の家賃－現在の住居の家賃）×6か月～2年程度の期間

土地を借りて家を建てている場合には、計算式の代わりに借地権価格というものを参考にすることもあります。借地権価格については「2－4　借地権価格」で説明します。計算式で出た金額と借地権価格のどちらを使うかは、両方の金額を出してみて、交渉によって決まります。

一軒家の立ち退き料の目安の考え方を図にすると次のような図になります。

ひとまずは、この方法で出てきた立ち退き料を目安にしてOKです。相場としてもこの金額がベースとなります。

　実際の立ち退き料は、このような目安から、

・貸主が一軒家を必要とする理由
・借主が一軒家を必要とする理由
・一軒家を利用する権利の補償
・（借家の場合）借家権価格
・交渉の状況

などによって最終的に決定されることになります。

　ただし、相場よりも多くもらえそうだから…ということですぐに立ち退きに応じてしまわないように気をつけましょう。最初に説明したとおり、弁護士に依頼することで提示された金額よりも大幅に増額される可能性があるからです。

　計算式の内容は、次からくわしく説明していきます。

借家権価格とは・・・
建物を借りる権利の価値のことです。借家権価格を求める方法はいろいろとありますが、立ち退き料の計算をするにあたってはあまり参考にされることはありません。

2-1　①引っ越し費用

　引っ越しをするときは、

・引っ越し業者に頼む費用
・ダンボールなどの購入費用
・トラックのレンタル費用
・交通費

などがかかることになります。

　引っ越しをしなければ必要でなかった費用ですので、立ち退き料の計算に含めることになります。

2-2　②新しい住居の契約費用

　新しい住居に住むためには、

・敷金
・礼金
・保証金
・不動産会社への仲介手数料

など様々な初期費用がかかることになります。

今までの住居に住み続けていればかからなかった費用ですので、こちらも立ち退き料の計算に含めることになります。

2-3　③新しい住居との家賃の差額

全く同じ条件、同じ家賃の物件が見つかればいいのですが、引っ越し先の家賃の方が高くなる場合もあります。
住み続けることができていれば高い家賃を支払わないで済んだのですから、新しい住居の家賃との差額も立ち退き料の計算に含めることができます。

　このとき家賃の差額で支払ってもらえるのは６ヵ月分～２年分（１２か月分）くらいが多くなっています。

注意点
引っ越し先を探すときに注意しなくてはいけないことがあります。
・立退料の計算に使われるのは、同じくらいの条件の物件の家賃
・同じくらいの条件の物件がないときだけは、近い条件の物件の家賃との差額を立ち退き料の計算に使うことができる
ということです。
　例えば、現在月5万円の家賃の物件に住んでいて、同じ間取り、同じくらいの広さ、駅までの距離の物件は家賃が月8万円になっているときは、立ち退きにあたって差額の3万円を補償してもらうことが可能です。
　せっかく引っ越しするから…、立ち退き料がもらえるはずだから…、という理由で今住んでいる家と同じ条件の物件があるのに、グレードアップした物件に引っ越したとしても、差額の家賃が支払われるとは限らないので注意してください。

2-4　借地権価格

　

借地権価格は、土地を借りる権利を売買するときに参考にされる価格のことです。一般的には、土地の時価の６０％〜７０％と言われています。

そもそも土地の時価なんて分からないかもしれません。
しかし、一般に公開されている土地の価格についての基準を参考に、土地の時価の目安を知ることができます。

①公示価格
②基準地価
③路線価
④固定資産税評価額

　というものです。

公開されている土地の価格の見方がよく分からないということであれば、弁護士にご相談ください。

参考サイト

公示価格 https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

基準地価（東京都） https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/index.html

路線価 https://www.rosenka.nta.go.jp/

３　一軒家の立ち退き料を請求する４つのステップ

　

立ち退き料を増額するポイントが分かっても、それを貸主に伝えて、納得してもらわなければ立ち退き料を支払ってもらうことはできません。

貸主は、できる限り立ち退き料が少なければいいと思っているので、立ち退き料を少なくしようと交渉をしてきます。

一軒家の立ち退き料を請求する４つのステップを説明します。

一軒家の立ち退き料を請求する4つのステップ
①　一軒家が必要と言われてもすぐに立ち退きを約束しない
②　立ち退くつもりがないことを伝える
③　立ち退き料・補償の提示を求める
④　立ち退きの合意をする

3-1　①一軒家が必要と言われてもすぐに立ち退きを約束しない

　貸主から賃貸借契約を解約したいと言われ、立ち退いてもいいかと思ったとしても、すぐに立ち退いてしまってはいけません。「急に言われたことなのでもう少し考える時間が欲しい」などと説明して立ち退き料について考える時間をもらいましょう。

　立ち退き料は、賃貸借契約を解約するために必要な要素として借地借家法で決められたものです。一度立ち退いてしまうと、後から立ち退き料を請求しても、貸主は支払ってくれません。

　特に注意する必要があるのが、立ち退きをすると約束する書類にサインをしないことです。サインをしてしまうと、書類が証拠となってその後に撤回することがとても難しくなってしまいます。

3-2　②立ち退くつもりがないことを伝える

　貸主には、立ち退くつもりがないということをきちんと伝えましょう。

　貸主は立ち退いて欲しくて立ち退き料の提示をしてきます。もし、いきなり立ち退くつもりがあるという様子をみせると、立ち退き料なしで立ち退くように求めてきたり、立ち退き料が低くなったりすることになりかねません。

立ち退くつもりがないと伝えたらどうなる？
　立ち退くつもりがないと伝えたら、強制的に追い出されてしまうのか不安に思うかもしれません。しかし、貸主が立ち退きを求めるには、裁判を起こして勝訴判決をもらわなければいけません。判決までに一年近くかかるので、いきなり追い出されてしまうということはありません。また、裁判を起こされても立ち退きを拒否できることもあります。

3-3　③立ち退き料・補償の提示を求める

　貸主がなかなか立ち退き料を提示しなかったとしても、条件次第で立ち退くことも可能だとことを伝え、どれだけの立ち退き料や補償がもらえるのか確認しましょう。

　貸主も立ち退きには立ち退き料が必要なことを知っています。
そして、貸主にも、「これくらいまでだったら立ち退き料を支払うことができる」「とはいえ立ち退き料はこれくらいまでに抑えたい」という考えがあります。

　貸主に立ち退き料を提示してもらうことで、貸主がどれくらいの金額で考えているのかを推測することも可能です。

　「2　一軒家の立ち退き料の計算方法・相場」で計算した立ち退き料を目安に大きく下回るようでしたら、その金額では立ち退くことはできないと伝えて、再度立ち退き料を提示してもらうことになります。

3-4　④立ち退きの合意をする

　立ち退き料や立ち退き条件をすり合わせていき、お互いが納得したところで
・立ち退き料の金額
・立ち退きの日程
などの条件を決定することになります。

改めて一軒家の立退料を請求する流れを整理すると

となります。４つのステップを意識しましょう。

４　一軒家の立ち退き料を増額する５つの行動

　立ち退き料の金額を増やすためには、一軒家だからこその主張をすることが重要です。

　貸主は、立ち退き料をできる限り少なくしたいものです。そんな貸主に「立ち退き料を増やさないと立ち退いてくれない」と思わせる材料が必要になります。

　具体的に、増額できるかどうかは、大きくは以下の5つの要素に影響されます。

• 立ち退きを求める理由の正当性の「強さ」
• 借主が住み続けたい理由の正当性の「強さ」
• 立ち退くことで借主にどれだけの損害が出るかの「度合い」
• 精神的な負担・損害
• 貸主との交渉力

　つまり、ここでは５つの行動が重要です。

①　貸主が一軒家を必要とする理由を確認する
②　借主が一軒家を必要とする理由を確認する
③　建物の価値を見積もりする
④　精神的な慰謝料を主張する
⑤　弁護士に依頼する

　この５つについてくわしく説明していきます。

4-1　①貸主が一軒家を必要とする理由を確認する

貸主が

・なぜ一軒家を必要とするのか
・その一軒家でなければいけないのか

という理由を確認しましょう。

　貸主が賃貸借契約を解約するためには、その家が必要だという「正当事由」が必須です。この正当事由を強ければ強いほど立ち退き料は減っていきます。逆に言えば、正当事由が弱いほど立ち退き料は増えることになります。

　「大家さんが言っているんだから何か必要な理由があるんだろう」と思わず、できるだけ具体的な理由を確認しましょう。

　一軒家を必要とする理由として多いのは、

・取り壊して子どもたちと住むための新しい家を建てたい
・転勤するときに賃貸に出したが、定年して地元に戻ってきたので昔住んでいた家に住みたい
・老朽化しているので建て替えたい
・一軒家がある場所が再開発されることになったから高く売りたい

などです。

　貸主が介護をしてくれる息子夫婦と孫と一緒に住む必要があれば、広さのある一軒家を使う必要性が高くなるでしょう。一方で、地元に戻ってきたから慣れ親しんだ家に住みたいといっても、マンションに住むなどの選択肢もあるわけですから必ずしもその一軒家を使わなくてもいいということになります。

4-2　②借主が一軒家を必要とする理由を確認する

　借主が

・一軒家に住み続ける必要がある

　という理由も確認しましょう。

借主が一軒家に住み続ける必要があり、貸主が一軒家を必要とする理由を上回る場合には「正当事由」が認められづらくなり、その結果、立ち退き料の金額が上がりやすくなります。

具体的には、

・３０年以上も一軒家に住み続けている
・近隣の人と人間関係ができているから、この関係を壊したくない
・病気などがあって、引っ越しをすること自体が精神的・肉体的に負担となる
・一軒家の一部を店舗としても使っていて、移転してしまうとお客さんが離れてしまう

などが考えられるでしょう。

4-3　③建物の価値を見積もりする

　借家でも持ち家でも、借主が立ち退くことでどれだけ損害が出るのかをアピールすることは重要です。

　借家の場合、同じくらいの条件の建物に引っ越すとこれくらい家賃が上がってしまうと主張すると、立ち退き料として家賃の差額を上乗せすることができます。

　持ち家の場合、同じくらいの家を再度建てるときにはどれくらい費用がかかるのか、今の家を解体するとどれくらいの費用がかかるのかなどを調査して借主に発生する損害を主張します。再建築の費用や解体費用は具体的なイメージが着きにくいと思いますので、建築業者や解体業者に見積もりを取りましょう。

　また、実際に住んでいる借主だからこそ知っている一軒家の価値をアピールすることも大事です。
例えば、
・築年数は古いが、柱に何も問題なく、外壁にひび割れなどがない
・リフォームを施していて同じくらいの築年数の物件と比べると内装が綺麗
などです。

　貸主が「この家は築50年でかなり古くなっています」と言ってきたとしても、住む分には全く問題ないことは借主が一番よく分かります。築年数が古い＝老朽化しているとはいえません。

　貸主が築年数だけで話していることも多いです。貸主が家の中にまで入ることはほとんどないからです。

　建物にひび割れや亀裂があるか、傾きがあるかなどを入念に調べましょう。チェックした箇所は写真に撮って、メモにとっておきましょう。

4-4　④精神的な慰謝料を主張する

　アパートやマンションなどの集合住宅と比べて、一軒家の方が思い入れがあるものではないでしょうか。そんな思い入れのある家を貸主の都合で立ち退かなければいけないのですから、立ち退き料に慰謝料の分を上乗せすることも可能です。

ただし、「2　一軒家の立ち退き料の計算方法」で説明した計算方法に出てこないように、精神的な慰謝料はおまけ的な要素が強いものです。

しかし、家に思い入れがあるということは、貸主にも伝わりやすく、立ち退き料の増額を一押しする際にも役立つことになります。

例えば、
・こだわりを詰め込んだ注文住宅だから同じ家は二つとない
・引っ越しをしてしまっては、子どもが転校しなければいけない
などです。

4-5　⑤弁護士に依頼する

　弁護士が交渉をすることで立ち退き料の金額を大幅に増額することができます。

　弁護士ならば、法律や裁判の知識を生かして、貸主をより細かく説得をすることができます。貸主にとっても、弁護士が出てくれば簡単な交渉ではないと考えて、立ち退きをしてもらうために多めの立ち退き料を提示してくるでしょう。

　残念ながら立ち退き料の交渉がうまくいかないこともあります。借主が立ち退かないでいると、貸主が裁判を起こしてくることがあります。裁判になったときに立ち退き料が増えることもあれば、減ることもあります。ときには、立ち退き料を支払ってもらえずに立ち退かなければいけないことになってしまいます。

　弁護士は裁判にも慣れていますので、裁判の結果を見すえて交渉をすることで、立ち退き料をもらえる有利な条件で解決をすることができます。

　でも、弁護士費用がかかってしまうから、あまりメリットがないんじゃないか…と思うかもしれません。

　しかし、弁護士が交渉をすることで、１００万円以上立ち退き料が増額する場合があります。弁護士費用を大きく上回ることもあるので弁護士に依頼した方がお得ということになります。

　グラディアトル法律事務所では、

・初回相談料原則無料

・交渉の着手金が０円～

となっていますので、初期費用は抑えつつ、大幅な増額を目指すことができます。

5　一軒家の立ち退き料と増額事例

①５００万円の提示→６００万円に増額

　（東京地方裁判所令和４年３月１７日判決）

②６００万円の提示→７２６万円に増額

　（東京地方裁判所令和３年８月６日判決）

③７７６０万円の提示→９３４１万円

　（東京地方裁判所令和２年９月８日判決）

6　一軒家の立ち退き料を請求するならグラディアトル法律事務所に依頼すべき6つの理由

6-1　立ち退き料の増額が可能

　

　弁護士に依頼することで、貸主から提示された立退料が増額されることが多くあります。

　例えば、過去にご依頼のあった事例では、貸主から100万円の立ち退き料が提示されていましたが、グラディアトル法律事務所の弁護士が交渉をしたことで200万円での解決をすることができました。
　賃貸人から266万円の立ち退き料の提示があった事案で、最終的には1500万円の立ち退き料の支払いが認められた事例もあります。

　このように、グラディアトル法律事務所の弁護士が交渉を行うことで、貸主から提示のあった立ち退き料から大幅に増額することもあります。

6-2　正当事由の判断は専門的

　正当事由は、貸主が一軒家を必要とする理由、借主が一軒家を必要とする理由、一軒家の状況などから検討していきますが、法律の解釈や裁判例を参考にして、より細かい事情をもとに検討しなければならず、かなり専門的です。

　グラディアトル法律事務所では、ご相談者様の置かれた状況を確認し、文献や過去の裁判例などを調査して、正当事由が認められるかどうかを判断していきます。

6-3　弁護士というプロが交渉

　自分で立ち退き料を求める場合には、当然ながら自分だけで貸主や不動産会社と交渉しなければいけません。グラディアトル法律事務所に依頼すれば、交渉のプロである弁護士が貸主と交渉をすることになります。

　交渉では、刻一刻と状況が変わります。その場合でも、弁護士は、交渉や裁判の結果を見据えて、その状況に応じた方針を決めて交渉を進めます。

　お仕事をしながら慣れない交渉をすることは心身ともにとても疲れるものです。グラディアトル法律事務所の弁護士に依頼すれば、交渉は全て弁護士が行いますので、いつも通りの日常を送りながら立ち退き料を請求することができます。

6-4　無料法律相談も可能

　弁護士に依頼するかどうかも分からない段階で、5000円以上する法律相談料を支払うのは不安かと思います。

　グラディアトル法律事務所では、賃貸人から立ち退きを求められたというご相談は、原則相談料無料で対応しております。弁護士に依頼することができるのかどうか分からない、どの弁護士に依頼しようか迷っているという方でも相談料を気にせずに法律相談をすることが可能です。

　※賃借人に債務不履行がある場合や、既に立ち退きをしてしまった場合、他の法律事務所に既にご依頼されている場合などは、弊所相談規程に照らして無料法律相談をお受けできない場合がございます。法律相談実施前に無料法律相談の可否はご案内しますので、まずはお問い合わせください。

6-5　最短即日対応可能

　グラディアトル法律事務所では、最短即日で立ち退き料に関する法律相談を行うことも可能です。

　いきなり立ち退きを求められていて、すぐに相談したいという場合でも、グラディアトル法律事務所では法律相談ができます。

6-6　交渉の着手金が0円～

突然貸主から立ち退きを求められて、もしかしたら引っ越しをしなければいけない状況で弁護士に着手金を支払って依頼することには不安を覚えるかもしれません。

しかし、グラディアトル法律事務所では、通常交渉の着手金が20万円～であるところ、立ち退き料の交渉だけであれば着手金が0円～となります。
詳しい弁護士費用は以下のページをご覧ください。

立退料についての弁護士費用

7　まとめ

　この記事では、一軒家の立ち退き料の計算方法や請求する方法、増額するためのポイントを説明しました。

立ち退き料を請求して、しかも増額するために重要なポイントは

①すぐに立ち退くと約束しない
②立ち退くつもりがないことを伝える
③立ち退き料・補償を求める
④増額するべき理由を主張する

の４つになります。そして、増額する理由を主張するときには、

・貸主が一軒家を必要とする理由を確認する
・借主が一軒家を必要とする理由を確認する
・建物の価値を確認する
・精神的な慰謝料を請求する

ことが必要です。

　ただし、これらは専門的な知識も必要です。つまり、立ち退き料を増額するために最も効果的なのは、

弁護士に交渉を任せる

ことです。

　初回相談無料も行っていますので、立ち退きを求められたらグラディアトル法律事務所にご相談ください。