判例集
CASE

結果

立退料７００万円から３１００万円へ大幅アップ！

解決のポイント詳細

建物賃貸借契約において、貸主から契約の解約を申し入れ、借主に立ち退いてもらうには「正当の事由」があると認められる必要があると借地借家法２７条、２８条に定められています。

この「正当の事由」については、「建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」判断することとなっている（借地借家法２８条）。

過去の判例においては、「正当の事由」の存否を判断するにあたって、建物の利用状況等から直ちに「正当の事由」が認められないとしても、相当額の立退料の申出があれば「正当の事由」があるとしており、立退料を「正当の事由」判断において補完的な役割と判断しているものと解することができます。

本事例のビルは、築造から５０年近く経過しており、旧耐震基準で建築されたものです（なお、旧耐震基準とは震度５強程度の揺れでも建物が倒壊しない程度の構造基準のことをいいます）。そして、依頼人が借りている部屋は耐震診断においても不合格とされており、現在の耐震基準を満たすためには大幅な補強工事が必要でした。しかし、そのような大幅な補強工事をするには多額の金銭が必要となるので、建て替えてしまった方が貸主としては損をしないという状況だったと言えます。このような建物の現況からすると、賃貸借契約解約に「正当な事由」があったとも思えます。

しかし、借主としても、デリヘルという業態をとっており、キャストを現場に派遣しやすい場所に事務所や待機場を設ける必要がありました。また、特段問題もなく部屋を使用することができていたことから、大幅な補強工事や建て替えが直ちに必要とはいえませんでした。そこで、弁護士は、立ち退くにしても、依頼人が不当に損害を得ることのないように立退料を請求しようと考えました。

まず立退料の算定にあたっては、現在の物件と同視することのできる物件を探しました。そして、そのような物件を見つけてから、その物件に移転するために必要な金銭を詳細に積み上げていきました。移転費用の中には、内装の工事費用であったり、内装の工事中にかかる賃料や共益費も計上しました。また、新しい物件との差額賃料も計上することとしました。その結果、当初７００万円の申出だった立退料が３１００万円となり、貸主との間で合意することができました。

このように実際に必要となってくる費用を細かく計算し、貸主に伝えることで、貸主としても不必要に高額な立退料を支払うわけではないと納得することができたと思います。そして、借主に退去してもらってビルを建て替えたいという貸主の意思と、これまでと同様の営業を続けていきたいという借主の意思、両者の意思を叶えられたいい合意ができたと思っています。

建物の貸主から退去をしてくださいと言われ、困っている方々がいらっしゃると思います。そのような場合に、提示された立退料より増額することができるケースもあると思います。

ですので、立ち退きを迫られた方は、まずご相談ください。

結果

【正当事由についての裁判所の判断】

・原告の事情

本件建物は築造後４０年以上が経過しており，直ちに建替えをしなければならないような危険性まではうかがえないにせよ，その年数に照らして相当程度老朽化していることを否定することはできないし，いわゆる旧耐震基準に基づく建物として耐震性の観点からも問題がないとはいえない。また、原告は，本件建物に隣接する原告が運営する大聖堂のチャペルと直結する披露宴会場を増設し，建替え後の建物を自ら使用する予定である。建替え後の建物を披露宴会場として使用すること自体，原告の事業目的等に沿ったものとして原告による使用の必要性が認められるばかりか，本件建物の所在地でなければ大聖堂のチャペルと直結するといった目的を達成することは困難であるものといえ，その具体的な工事計画も定まっていた。原告は本件建物自体を使用するのではなく，建替え後の建物を使用するものであるが，前記のような本件建物の状況や原告の使用予定等に照らせば建替えを行うことには合理性があるし，本件建物の所在地でなければならないという点において，原告による使用の必要性は相当に高いということができる。さらに、本件建物は４階建てであるところ，本件更新拒絶の時点までには本件建物の３階部分に所在する本件貸室以外の賃借人は退去しており，原告はそれ以降，本件貸室以外の賃料を取得することができていない点も本件更新拒絶に係る正当の事由を支えるものといえる。

・被告の事情

被告は，平成１９年１０月１日以降，１０年以上にわたって，本件貸室において，まつげエクステンション専用サロンを経営しているところ，本件貸室は被告の本店所在地であり，本件貸室を旗艦店と位置付けている。顧客の９７パーセントがリピーターであることなどを踏まえると，本件貸室自体が代替性のないものであるとまではいえない一方で，容易に代替可能であるとも言い難く，本件貸室の内装に相応の費用を支出しており，内装の全てを移転することが現実的とも考えられないことなども踏まえると，場所の変更やその移転先にあわせた内装の変更等によって顧客が離れる可能性も十分にあるといえる。被告が本件貸室を使用する必要性も相当に高い。

以上によれば，原告が本件建物を建て替えた上で建物を使用する必要性が相当に高い一方で，被告が本件貸室を使用する必要性も相当に高く，前記のような本件建物の利用状況及び本件建物の現況等をも考慮すると，本件賃貸借契約の更新拒絶は，相当な立退料の支払により正当の事由が補完され，これが認められるものというべきである。立退料の支払を要せずに正当の事由が認められるとする原告の主張を採用することはできないし，相当な立退料の支払によっても正当の事由が認められないとする被告の主張も採用することはできない。

【立退料についての裁判所の判断】

（１）賃料差額補償等 合計８５７万８３５７円

　（ア）賃料差額補償 ７２１万４０００円（賃料差額３０万０５６９円，２４か月分）

　（イ）一時金の補償 １３６万４３５７円

（２）営業補償等 合計２１７９万円

　（ア）得意先喪失補償 ４６３万８６００円

　（イ）営業休止補償 ５８５万円

　（ウ）動産移転補償 １２０万１４００円

　（エ）工作物補償 ６９４万円

　（オ）移転雑費 ３１６万円

（３）合計額 ３０３６万８３５７円に照らし、３０００万円を相当な金額とした

結果

裁判所は、以下の点から「正当の事由」を否定し、原告からの立ち退き・建物明渡しの請求を棄却した。

【老朽化・耐震性の問題】

本件建物が昭和５９年７月に新築されたことは認められるものの，本件全証拠を検討しても，本件建物の耐震性に問題があると認めることはできない。

本件建物が建替えを要する状況にあるとは認められない。

本件建物の経年の破損や腐食があったとしても，その修繕工事を実施することが技術的又は経済的に不可能であることを認めるに足りる証拠はない。

【本件建物利用の必要性】

被告の業務に適合する賃借物件が本件建物の近傍に存するとは認められず，被告が他の賃借物件を見つけて移転することが容易であるとも認められない。

被告は，本件貸室を，害虫の駆除等を行う業務の拠点として使用しており，本件貸室を使用する必要性が認められる。

 

 

 

結果

【正当事由についての裁判所の判断】

前提事実及び認定事実記載の事実経過等によれば、原告は、被告から本件建物の明渡しを受けて本件ビルを取り壊し、本件土地上に新築建物を建設することを希望しているところ、本件建物は、昭和３９年に新築された木造亜鉛メッキ鋼板ぶき２階建ての建物であり、既に５７年余りの築年数が経過し、その耐震性には大きな問題があって放置すれば危険な状態であることなどが指摘されているほか、外観上も補修を要する部分が散見される状態であることから、今後も本件ビルの使用を継続する場合には、相当高額の費用をかけた大規模修繕工事（耐震工事を含む。）を実施しなければならないことが容易に推測される。加えて、本件ビルにおいて被告以外の賃借人はいずれも退去している状況であることからすると、原告において、本件ビルを取り壊して新築建物を建設することは、大規模修繕工事を実施することに比して経済的合理性を有する措置であり、その必要性を認めることができる。

被告は、平成１１年当時から本件建物において洋食店の営業を継続し、そこから得られる利益によって家族の生計を立てていることから、本件建物を使用して営業をする必要性は高いといえる。また、飲食店の店舗を移転することが容易でないことについて、被告が主張する事情も一定程度理解し得るものである。しかしながら、洋食店という業態に鑑みて、必ずしも本件建物における営業でなければ収益を上げられないということはできず、本件ビルの最寄り駅である◇◇駅の近郊には、飲食店として利用されている建物が立ち並ぶ区域もあることなどから（甲１８、弁論の全趣旨）、一定の経済的な補償があれば、適当な代替物件へ洋食店の店舗を移転させることによって営業を継続することも十分可能であると考えられる。

以上の諸事情を勘案すると、原告が本件建物の明渡しを求める事情には相応の理由があるものであり、他方、被告の本件建物の使用の必要性は高いということができるが、被告が営業する洋食店の移転に伴う損失に関し、相当額の立退料が支払われる場合には、本件賃貸借契約の更新拒絶に正当事由があるものというべきである。

【立退料についての裁判所の判断】

（１）移転に伴う内装工事費用　６９７万円

（２）営業補償　利益２ヶ月分　４６万円

（３）動産移転費用　２０万円

（４）差額賃料等　１年分　４２万円

（５）合計額　８１９万６６０２円

上記各認定事実その他本件に顕れた一切の事情を考慮して、本件賃貸借契約の更新拒絶について正当事由の不足を補完するのに相当な財産上の給付額は８２０万円と認めるのが相当

結果

立ち退きの「正当事由」の判断基準

借地借家法２８条は，建物の賃貸人による更新拒絶の通知又は解約の申入れは，建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか，建物の賃貸借に関する従前の経過，建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して，正当の事由があると認められる場合でなければ，することができないと定める。この正当事由の判断に当たっては，建物の使用を必要とする事情を主たる要素とし，その他の事情は従たる要素として考慮すべきであり，また，財産上の給付をする旨の申出（立退料の申出）については，他に正当事由を基礎付ける事実があると認められることを前提に，正当事由を補完する要素として考慮されると解するのが相当である。

立ち退き正当事由の有無

被告が本件建物部分を使用する必要性は非常に高いといえるが，青山店が移転しても，移転先が青山地域や表参道駅の周辺にとどまる限り，被告の事業価値が大きく棄損されるとはいえないところ，上記１（５）ウのとおり，現時点においても，表参道駅から徒歩４分の青山通り沿いのルネ青山，青山通り沿いではないが，表参道駅から徒歩１分の新規物件など，表参道駅付近の物件は提示されており，今後も，同様の代替可能物件が出現する可能性があるから，代替物件の確保は可能な状況であるといえる。

被告が本件建物部分を使用する必要性は非常に高いといえるが，他方，参加人が本件事業計画の実施のために本件建物を使用する必要性も高いこと，本件建物は耐震補強工事を要する状態にあり，この工事のために１億１０００万円以上の費用がかかる上，この工事を実施すると，賃料収入が低下すること等からすると，耐震補強工事をせずに本件建物の建替えを行うことには相応の経済的合理性があること，被告を除くすべてのテナントが，平成２８年４月末日までに本件建物から退去していること，参加人もある程度の譲歩の姿勢をみせるとともに，被告において代替物件を確保できる可能性があることを総合考慮すると，被告に対し，青山店の移転に伴う損失に見合う経済的補償がされれば，正当事由が認められると解される。

立退料の算定方法

立退料の金額と内訳