マンション建て替え時の立ち退き料・相場・増額方法を分かりやすく解説

マンションを建て替えることになったから立ち退いてほしいという書面が来た…

住んでいるマンションが建て替えられることなんて一生に一度あるかないかですし、立ち退き料をもらえるのか、立ち退かなくてはいけないのか、など何も分かりませんよね。

先に結論を言いますと、マンションを建て替えることになったからといって立ち退きを求められたときには、ほとんどの場合で立ち退き料を支払ってもらうことができます。

マンションを建て替えるといっても、法的に立ち退きをさせることができる場合はほとんどありません。だから貸主が立ち退きを求めるためには借主に立ち退き料を支払う必要が出てきます。

「言われるがままに立ち退いてしまった」「貸主から言われた立ち退き料で満足した」という方も多いのですが、実はより多くの立ち退き料がもらえる可能性があります。

この記事では

・どのような場合に立ち退き料をもらうことができるのか
・立ち退き料はどのように計算するのか
・マンションを建て替えるときの立ち退き料の相場
・立ち退き料を増額するための３つの方法

を紹介します。

貸主からマンションを建て替えると言われたときには、すぐに行動することが重要な場合もありますので、この記事を読んで今すぐ行動してみてください。

1　マンションの建て替えではほとんどの場合で立ち退き料がもらえる

マンションを建て替えるから立ち退きをして欲しいと言われたとき、ほとんどの場合で貸主から立ち退き料をもらうことができます。

借主は借地借家法という法律で保護されていて、貸主から立ち退きを求めるためには、貸主がマンションを使用する必要性と借主がマンションを使用する必要性などを比較した「正当事由」が必要です。

「マンションを建て替える」という貸主の必要性だけでは、「正当事由」が認められることはほとんどありません。そこで、「正当事由」を補うのが立ち退き料となります。建て替えをしたい貸主は、立ち退き料を払っても立ち退いて欲しいので、立ち退き料をはらってもらえる場合がほとんどということになります。

どのような場合に「正当事由」が認められるかは、以下の記事で分かりやすく解説しています。

立ち退きの正当事由とは？判例に照らして弁護士が分かりやすく解説！

2　立ち退き料をもらうことができる場合

マンションの建て替えの場合で、立ち退き料をもらうことができるのは、貸主に立ち退きを求める正当事由が認められない場合です。

これは「3-1　立ち退き料がなくても正当事由が認められる場合」の裏返しとなりますので、そちらもお読みください。

　

具体的には、

・マンションが老朽化していると言われているが、倒壊などのおそれがない場合
・新しいマンションに建て替えると言われているが、具体的な計画は何もない
・借主がマンションに住み続ける必要性が高い

などと言った場合になります。

3　立ち退き料をもらうことができない例外的な５つの場合

以下のような５つの場合には立ち退き料をもらうことができません

この５つの場合について、これから解説します。

3-1　立ち退き料がなくても正当事由が認められる場合

立ち退き料がなくても正当事由が認められる場合というのは、貸主がマンションを建て替える必要性がとても高く、一方で借主が引っ越しをすることに支障がないような場合となります。

具体的には、

・マンションが今にも倒壊しそうですぐにでも立ち退いてもらって解体する必要がある
・借主が別に住居をもっていて、今はマンションで生活をしていない

などの場合です。

実際にはこのような立ち退き料がなくても正当事由が認められる場合というのは、多くないので、自分で判断せず、弁護士にご相談ください。

3-2　定期賃貸借契約を締結している場合

定期賃貸借契約とは、契約期間が終了したときに更新することがないと明記されている契約です。

一般的には、

「本契約は、期間の満了により終了し、更新がない。ただし、貸主及び借主は、協議の上、本契約の期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約をすることができる。」

と契約書に記載されております。

この場合には、立ち退きを求められたときに、借主が住み続ける権利がそもそもありませんので、貸主は立ち退き料を払わなくても借主に立ち退いてもらうことができます。そのため、借主は立ち退き料を支払ってもらうことができません。

3-3　取り壊し予定で賃貸借契約を締結した場合

取り壊し予定のマンションの賃貸借契約をしていた場合には、立ち退き料を支払ってもらうことができません。

借りる前に建て替えの話が出ていたような場合には、賃貸借契約書に「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と書かれている場合があります。注意して確認してみてください。

3-4　賃料を支払っていないなど契約違反がある場合

賃料を支払っていない、他人に又貸ししている、契約書に書いてある目的以外の目的で使用している、など、マンションの借主が賃貸借契約に違反している場合、貸主は契約違反を理由に、契約を解除することができる場合があります。

このときには、貸主の一方的な都合により解約される場合と違いますので、立ち退き料をもらうことができません。

3-5　分譲マンションの場合

ここでいう分譲マンションの場合とは、分譲マンションを購入している方の場合です。

立ち退き料は、賃貸の場合に貸主が借主に支払うものです。自らマンションを所有している方は、マンションを建て替えすることになっても、貸主借主の関係にある人物がいないので立ち退き料を払ってもらえません。

4　建て替えの場合の立ち退き料の相場は50万円〜150万円

マンションを建て替える場合の立ち退き料の相場は、50万円～150万円です。

建て替えられることになるマンションの賃料や、住んでいる人数、建て替えることの必要性などによって立ち退き料が異なります。

貸主から立ち退き料を提示されたときに50～150万円の範囲内だったとしても、適正な立ち退き料はもっと高い可能性があります。

弁護士に相談したことで立ち退き料が増額された例もあります。グラディアトル法律事務所では、初回無料相談も行っていますので、ご相談ください。

5　立ち退き料を増額するために立ち退き料の計算方法を理解しよう

5-1　立ち退き料としてもらえるもの

立ち退き料としてもらえるものは、立ち退きによって借主に生じる損失に関するお金です。

これは、立ち退き料が、貸主都合により退去することになってしまう借主の損失を補償して、立ち退きを認めさせようというものだからです。

このように、立ち退きによって借主に生じる損失として

・引っ越し費用
・新居との賃料差額
・新居を契約するときの仲介手数料・礼金

などがあります。

5-1-1　引っ越し費用

マンションから引っ越しをする場合には、通常引っ越し業者に依頼をすることになります。この引っ越し業者の費用は立ち退き料の一部としてもらえるものになります。

5-1-2　賃料の差額分

賃料の差額分とは、今住んでいるマンションから新しい住居に引っ越したときに賃料が上がってしまう場合に、新しい住居の賃料と今のマンションの賃料との差額のことです。

立ち退かなくてもよければ、新しい住居の高い賃料を払う必要はありません。そのため、賃料の差額分は立ち退き料の一部としてもらえるものになります。

もらえる賃料の差額分は、6か月～24か月分くらいが多くなっています。何ヶ月分もらえるかは、貸主との交渉によっても決まってきます。

例えば、現在賃料等月額10万円のマンションに住んでいて、立ち退きによって賃料等が月額12万円のマンションに引っ越さなくてはならない場合には、差額の2万円の6～24か月分程度を立ち退き料としてもらえる可能性があります。

5-1-3　新居の仲介手数料・礼金等

新居の賃貸借契約をするときには、不動産会社に仲介をしてもらう方が多いかと思います。また、物件によっては、契約時に礼金がかかることになることもあります。

これらの費用は、返ってくることのない費用であり、立ち退かなければ支払う必要がなかったものなので、借主に生じる損失として立ち退き料の一部となります。

敷金は、通常は退去時に返還されるものですので、立ち退きによって借主に生じる損失とはいえません。

ただし、貸主がスムーズに立ち退いて欲しいと思い、敷金も立ち退き料の一部として計算されることもあります。

5-2　立ち退き料の計算方法

（引っ越し費用＋新居との賃料差額＋新居を契約するときの仲介手数料・礼金）×正当事由

マンションの建て替えの際に支払われる立ち退き料を計算する決まった方法というものはありません。

しかし、このような場合の立ち退き料の計算は、一般的に、立ち退き料を構成する

・引っ越し費用
・新居との賃料差額
・新居を契約するときの仲介手数料・礼金

を足し合わせることによって行われます。

ただし、立ち退き料は正当事由を補うものですので、正当事由がどれくらいあるのかによって立ち退き料の金額が調整されることになります。

つまり、

という関係にあります。

6　立ち退き料を増額するための３つの方法

マンションの建て替えの際に貸主から「引っ越し費用を支払う」などと言われたとしても、すぐに応じるべきではありません。

立ち退き料としてもらえるのは引っ越し費用だけでなく、立ち退き料を増額できる可能性があるからです。

そこで、マンションの建て替えの際の立ち退き料を増額するための3つの方法を解説します。

6-1　弁護士に交渉を依頼する

一番効果的なのは弁護士に交渉を依頼することです。

弁護士に交渉を依頼することが一番効果的である理由は、大きく分けて2つあります。

1つ目は、立ち退き料の交渉には、法律や裁判例の専門的な知識が必要だからです。

立ち退き料増額の交渉をするためには、立ち退き料がどういうものなのかという理解が必要となります。しかし、ここまで説明したとおり、立ち退き料がどういう性質のもので何が含まれるかという話は簡単ではありません。

しかし、弁護士であれば、立ち退き料のことが書いてある借地借家法について詳しく、立ち退き料に関する裁判例などの知識があります。

2つ目は、弁護士が交渉をすることで交渉力があがるからです。

マンションの建て替えの際には、貸主側は何人もの借主と立ち退き交渉をしていて、交渉になれている可能性があります。一方で、借主は、貸主との交渉が最初で最後の交渉となります。

しかし、弁護士は日常的に仕事で交渉をしております。そのため、借主も弁護士に交渉を依頼することで、貸主以上の交渉力を持つことが可能です。

6-2　根拠を示して貸主を説得する

根拠を示して貸主を説得することで、貸主もマンション建て替え時の立ち退き料の増額に応じてくれやすくなります。

マンションを建て替えたい貸主は、立ち退き料を支払うとしても、できるだけ立ち退き料の金額を少なくしたいと考えています。根拠もなく立ち退き料を増やしてほしいと伝えたとしても、貸主は増額に応じてくれません。応じてくれるとしても、根拠がある場合に比べて少ない幅になってしまうでしょう。

先に説明したとおり、立ち退き料の内訳としてどのようなものがあるのか、どのような資料があるかといった根拠を示して貸主を説得しましょう。

6-3　正当事由がないことを強く主張する

貸主が立ち退きを求めるためには、正当事由が必要となります。

正当事由が全くない場合には立ち退きを求めることができませんし、正当事由が少ないときには立ち退き料が多くなります。

例えば、「このマンションに住み続ける必要がある」という理由も正当事由がないことの主張となります。できるだけ具体的に住み続ける必要がある理由を主張しましょう。

6-4　立ち退き料を増額する方法のまとめ

立ち退き料を増額する方法は

の３つです。

この中で一番効果的なのは、「弁護士に交渉を依頼する」ことです。

弁護士に交渉を依頼すれば、弁護士は２つ目と３つ目の方法も実践することになります。

弁護士費用がかかるのではないかと思われるかもしれません。しかし、弁護士に依頼することで、弁護士費用以上にマンションを建て替えるときの立ち退き料が増えることがあります。

グラディアトル法律事務所では、マンション建て替え時の立ち退き料の交渉をご依頼いただく場合の着手金は０円～となっています。

初回法律相談も原則として無料となっていますので、弁護士へのご依頼を検討中の方はご相談ください。

立退料についての弁護士費用

7　立ち退きを求められたときの対応方法３STEP

7-1　STEP1すぐに立ち退きに応じない

まずはすぐに立ち退きに応じないことが重要です。

一度立ち退きに応じてしまうと、あとから立ち退き料を支払ってもらうことはできないからです。

弁護士には、貸主に返答をする前か、立ち退かないと返答をしたあとすぐにご相談ください。

7-2　STEP2立ち退き料・補償の提示を求めて交渉をする

立退きに応じないことを貸主に示したら、立ち退きの条件として立ち退き料や補償の提示を求めましょう。

貸主も立ち退いてもらうためには立ち退き料が必要なことを知っていますので、ほとんどの場合で立ち退き料の提示をしてくれます。

貸主は低めの立ち退き料を言ってくることもありますので、立ち退き料に含むべきものが他にないか、計算するときの金額が低くないか、などを検討して、ふさわしい立ち退き料を検討しましょう。

お互いの希望が一致するところまで交渉を続けていくことになります。

7-3　STEP3立ち退きの合意をする

立ち退き料の金額や立ち退きの条件が決定したら、合意書などの書面を作成して、決まった約束の内容を書面に残すようにしましょう。

これによって貸主に後から話を蒸し返される可能性が低くなります。

【合意書の例】

8　立ち退きを求められたときにやってはいけない３つのこと

8-1　すぐに立ち退きをしてしまう

立ち退きを求められたときの対応方法３STEPでも説明しましたが、すぐに立ち退いてしまってはいけません。

例えば、

・マンションを建て替えるので６ヶ月以内に立ち退いてください
・マンションの建て替え工事が始まるので契約の更新はしません

などと言われても、この期限を気にする必要はありません。

なぜなら借地借家法という法律で借主の立場が保護されていて、正当事由がないのであれば、貸主が一方的に契約を終了させることはできないからです。契約が終了しない限りは、貸主が何と言おうと立ち退きをする必要がありません。

8-2　定期賃貸借契約に変更する

定期賃貸借契約に変更すると、期限が来たときに賃貸借契約が終了してしまいます。

立ち退き料は賃貸借契約を終了させるために貸主から支払ってもらえるものですので、定期賃貸借契約に変更してしまうと立ち退き料をもらうことができません。

貸主から契約を変更したいと言われても応じないようにしましょう。普通の賃貸借契約から定期賃貸借契約への変更に応じる義務はありません。

8-3　提示された立ち退き料ですぐに約束してしまう

貸主から提示された立ち退き料は相場に比べて安いものであることが多いです。

一度約束をしてしまうと、更に高い立ち退き料を求めることは極めて困難です。

弁護士に相談し、弁護士が交渉をすることでより高い立ち退き料をもらえる場合もあります。

貸主からある程度の立ち退き料を支払ってもらえそうだと思ってもすぐに約束しないようにしましょう。

グラディアトル法律事務所では、初回無料相談も行っています。

ご依頼をいただく場合にも着手金が0円〜となっています。弁護士費用を上回る立ち退き料の増額ができる場合もありますので、まずはグラディアトル法律事務所にご相談ください。

9　Ｑ＆Ａ

建て替えが始まってしまうことはあるのか？

住人がいる状態で建て替えなどの工事をすることはできません。

万が一、

・貸主から暴行や脅迫をされた
・物を勝手に持ち出された
・鍵を勝手に変えられた

などの場合には、緊急に対応する必要があり、犯罪に当たる場合もあります。すぐに警察に相談してください。

契約更新をしないと言われたらどうなるのか？

貸主が契約更新をしないと言ったとしても、借地借家法により契約は更新されてしまうので出て行く必要はございません。

普通の賃貸借契約（定期賃貸借契約など以外の賃貸借契約）では、貸主の方から賃貸借契約を解約する場合と同じく「正当事由」がない限りは、貸主が契約の更新を拒否することはできないからです。

貸主が契約終了までに出て行く必要があると言っていても、応じる必要はありませんので、ご安心ください。

都営住宅・公営住宅でも立ち退き料はもらえるのか？

都営住宅などの公営住宅を建て替えることになったときには、１５万円程度の移転料が支払われます。

公営住宅の場合、借地借家法が適用されず、公営住宅法という法律が優先的に適用されることになっているため、今回の記事で解説した内容が当てはまらないからです。

敷金は戻ってくるのか？

借主が賃貸を出る場合と変わらず、敷金が返ってくるような場合（原状回復などがない等）であれば、敷金は戻ってきます。

ただし、マンションを建て替えるのであれば、退去した物件を綺麗にする必要はないはずなので、敷金を全額戻してもらうことも交渉により可能な場合があります。

階数によって立ち退き料の金額が変わるのか？

住んでいる階数によって立ち退き料の金額が変わることがあります。

マンションの場合、階数が高いほど賃料が高くなります。そのため、引越し後の賃料の差額に影響が出てくる可能性があります。

低い階に住んでいたが、引っ越しによって高い階の物件にしか引っ越せなくなったため家賃が高くなってしまったような場合には、その分の賃料の差額を立ち退き料として支払ってもらえる可能性があります。

他の入居者と一緒に交渉した方がいいの？

他の入居者と一緒に交渉した方がいいかは状況によります。

マンションの入居者のほとんどが一緒になって交渉ができるのであれば、貸主も全入居者を退去させなければいけないので、立ち退き料を上乗せしてくれる可能性もあります。

もっとも、マンションに住み続ける必要については、入居者によって異なります。一人だけで交渉した方が、立ち退き料が増える可能性もあります。

状況によりますので、他の入居者から誘われた場合にも弁護士にご相談ください。

10　まとめ

マンションを建て替えると言われた場合には、
・マンションを今すぐ建て替える必要性が低い
・借主がマンションに住み続ける必要性が高い
などほとんどの場合には、貸主が立ち退きを求める正当事由が足りないため、立ち退き料を支払ってもらうことができます。

マンションを建て替える場合の立ち退き料の相場は５０万円〜１５０万円となっています。

これは
・引っ越し費用
・新居との賃料差額
・新居を契約するときの仲介手数料・礼金
など立ち退きによって借主に生じてしまう損失をもとに、正当事由を踏まえて計算することになります。

立ち退き料は
・根拠を示して貸主を説得する
・正当事由を強く主張する
ことによって増額をすることも可能です。

ただし、一番効果的なのは弁護士に依頼をして交渉をすることです。

弁護士であれば、貸主に対して、専門的な知識や裁判での経験を生かして、根拠を示しながら貸主を説得することもできますし、正当事由を強く主張することも可能です。それだけでなく、弁護士が交渉することで交渉力が強まることとなります。

グラディアトル法律事務所では、初回無料相談も行っていますので、マンションの建て替えをするからと立ち退きを求められた場合には、立ち退きに応じる前にご相談ください。